公司名称：广东龙新律师事务所刘志鑫律师

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案例一：交易成本增加买方希望解除合同
深圳二手房纠纷律师流刘志鑫说法：应按照合同约定执行违约金双方可协商
广东龙新律师事务所律师刘志鑫认为，在买家和业主签订的购房合同及补充协议中，对双方的责任义务都做出了明确的规定，其中补充协议第三条中就提到：甲乙双 方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。而且买家和业主生达成买卖协议时，国五条已经出台，只是还没有出台地方细则，该合同是买 卖双方明知深圳或出台相关政策，抱有侥幸心理签订的合同，因此小张对于税费增加的风险其实是有预判的。
根据该合同补充协议的第四条第3款，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，其中就包括“拒绝购买该房屋的”。而且该条款中规定，乙方应在违约行为 发生十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。据此条款，甲方也就是业主无须退还买家 的定金，甚至还有权利索要剩余部分违约金。但鉴于双方不能达成交易的原因有政策因素，买家可以与业主友好协商，减少违约金的支出。
案例二：无过户资格卖方要求解除合同
深圳二手房纠纷律师流刘志鑫说法：卖方有权要求解除合同买方无须承担违约责任
深圳二手房纠纷律师刘志鑫认为，虽然国家不鼓励无房产证的二手房交易，但该案例中的合同和补充协议本来就是在双方明知条件不具备的条件下签署的，是附条件 完全履行的合同，而其所附条件为：房产证办下来，卖方具备出让的权利并能为买房办理转让手续；买方在办理转让手续时能办理受让手续。在上述条件成就前，交 房、付款等都能履行，只是过户手续没有办理，因此这个合同完全能够履行，是双方对未来权益的处理，因此具备法律效益。
如果在签订合同前，国家政策已对买房资格有规定，买方是明知国家政策抱有侥幸心理，签订合同，导致*终无法过户，那么责任应该是买方，国家政策不构成不可 抗力，如果卖方要求买方承担违约责任，买方会很被动。但如果签订合同前有资格，合同履行过程中，因国家政策变化导致没有资格，属于不可抗力，买卖双方均可 主张合同自动解除，都不需要承担违约责任。
【深圳二手房纠纷律师刘志鑫提醒】 调控期政策易变合同中应做出明确约定
鉴于国家房地产调控政策在不断调整变化中，二手房交易中，买卖双方*好在合同中对国家政策变化如何处理有明确的约定，并仔细阅读合同条款，不能因为是制式合同就忽略细节。
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